【新闻点评】F单位连环挞订事件

黄竹坑新盘「扬海」其中一座的22楼F室单位，今年内录得三次「挞订」。（资料图片）

「连环错爱，有谁够我不幸？」楼市走势波谲云诡，成交挞订已不算新闻。不过，黄竹坑新盘「扬海」有一个22楼F室单位，今年之内连环录得三次挞订，就颇为令人出奇。根据该三宗交易日期，恰好反映近年楼市三个关键转捩点，亦意味发展商单是「杀订」便获得数百万元收入。但无论如何，挞订绝对不是各方乐见的现象，尤其是买方「苦主」肯定损失不菲。随着美国减息及中国「救市」揭幕，业界期望明年楼市稳定下来，有助减少「错爱」惨剧。

黄竹坑扬海惨成重灾区

涉事单位来自嘉里建设（0683.HK）牵头发展的黄竹坑新盘扬海，该屋苑本身属于港铁站上盖港岛南岸第2期项目，共设4座，早于2021年9月开始销售。扬海合共提供约600伙单位，至今已售出约580伙；但该盘单计今年上半年已录得40多宗挞订个案，冠绝全港新盘，佔所有一手项目期内挞订宗数（约300宗）约15%，故被业界人士形容为「挞订重灾区」之一。

「三连挞」单位为扬海1B座22楼F室，实用面积464方呎，属两房间隔。该单位最早在2021年9月以1628万元首次卖出，平均呎价达3.5万元。当时本港楼价仍处历史高位，中原指数高企于190点水平。而港岛南岸项目作为「南区」罕见大型新盘，兼享港铁南港岛线「两站到金钟」（车程只需5分钟）地理优势，其一期晋环（由路劲基建和中国平安合作发展）及二期扬海分别于2021年4月及9月开售，儘管平均折实呎价逾3万元，仍大受市场欢迎；既有不少医生、律师等专业人士买家追捧，亦不乏「西饼客」一次过购入多伙单位作投资用途。

然而，本港楼市恰好在2021年第四季见顶转势，随后逐步下滑。及至今年1月10日，成交纪录册显示上述F室单位录得首次挞订。发展商随即把该单位收回重售，并于同月15日再次卖出，成交价为1318万元，较2021年首次出售（1628万元）减价约19%，平均呎价降至2.8万元。

值得留意的是，长实（1113.HK）于今年首季部署推售作为港岛南岸项目第三期的Blue Coast，并在3月份公布首张价单，首批138伙单位折实平均呎价仅2.2万元，较港岛南岸前两期项目（晋环及扬海）折让接近三成，故被称为「深水炸弹」，导致晋环及扬海买家全部「坐艇」，兼且面临「上会难」（银行估价下调导致按揭额不足，买家须筹集额外现金以完成交易）。与此同时，在今年首季，中原指数已降至约165点水平，较2021年第四季高位（190点）回落逾13%。正是在此背景下，上述F室单位上演「第一挞」。

港岛南岸项目第三期的Blue Coast。

《施政》「甜招」力度有限

时隔约半年，直到本月9日，成交纪录册显示该单位出现「第二挞」，买卖合约已被终止。发展商随即又一次把单位收回重售，并于同月13日再次卖出，成交价为1298万元，较1月份售价略降约2.2%。当时的背景是本港楼价在半年间进一步下滑，中原指数跌穿140点水平；但随着美国减息及中国「救市」揭幕，股市掀起狂潮，楼价亦似有喘定迹象，市场同时期望《施政报告》会有「甜招」支撑楼市。因此，该F室单位在短短5日内先是被挞订，继而重新售出，可视之为「有人辞官归故里，有人漏夜赶科场」，反映市场持份者的展望分歧。

然而，某程度上「祸不单行」，在《施政报告》宣读后的本月18日（上周五），成交纪录册显示该单位最新状况为「签订临时买卖合约后交易再未有进展」，意味买家未有在一周限期内「落大订」并签署正式买卖合约，引致「第三挞」；该买家料会损失5%「细订」（临时订金），即约65万元。据业界估计，不排除有人「落细注」，预期中央政府及香港特区政府进一步「放大招」救市；岂料内地政府后来多场「救市记者会」被视为令人失望，特首李家超《施政报告》「加甜」力度亦非常有限，故相关投资者趁早「斩缆」认输离场。

楼市缩影 博反弹押错注

总括而言，上述遭遇「连环不幸事件」的F室单位，亦可说是本港楼市走势的缩影；近年楼价基本上持续向下，但期间偶尔浮现「已见底」及「博反弹」憧憬，导致更多「苦主」押错注。在「三连挞」过程中，至少造成四个输家，包括损失订金的三个不同买家；此外，发展商虽然「杀」了两份大订和一份细订，料已收到300多万元现金，但现在仍面临重售难题，同时不免担心货尾销售情况，以及会否爆发更多挞订个案。

讲到底，没人希望看到挞订事件发生，尤其是对于买方「苦主」，所损失的恐怕是多年积蓄血汗钱。地产业界期望2025年楼市能够真正稳定下来，减少挞订惨剧上演。可是屋漏偏逢连夜雨，长实Blue Coast II首批单位刚于周末开售，折实平均呎价约2.15万元，与上期相若，但今趟未能「一Q清枱」，仅沽出约75%推售单位。这似乎反映楼价暂难谈得上触底，再加上美国总统大选、中国经济形势等变数，明年楼市不确定性仍然很大，「挞订潮」恐将延续，且看该个F室单位会否出现「第四挞」。

高天佑

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